Nice, destination touristique et universitaire majeure de la Côte d’Azur, concentre un marché locatif meublé très actif. Entre locations étudiantes, saisonnières et résidences de prestige, les propriétaires bailleurs doivent s’appuyer sur des comptables spécialisés LMNP pour sécuriser leur fiscalité et optimiser leurs revenus.
Un comptable LMNP à Nice accompagne les bailleurs dans le choix du régime (micro-BIC ou réel), la gestion des amortissements, la tenue comptable et la déclaration fiscale. Il adapte ses conseils aux spécificités du marché niçois, marqué par une forte proportion de locations saisonnières et de biens de prestige.
Les missions les plus courantes confiées aux comptables LMNP niçois couvrent toutes les étapes de la gestion fiscale et comptable :
Comparaison micro-BIC vs régime réel en fonction des loyers et charges propres à un bien situé à Nice.
Mise en place d’un plan d’amortissement immobilier et mobilier pour neutraliser une grande partie des revenus imposables.
Préparation et télétransmission de la liasse fiscale 2031 et annexes, en conformité avec l’administration fiscale.
Optimisation pour multi-investisseurs (Airbnb dans le Vieux-Nice, studios étudiants, villas de luxe), arbitrages fiscaux et transmission.
Notre cabinet comptable LMNP opère depuis le zone artisanale Nice Horizon et accompagne investisseurs en résidence de tourisme implantés à Nice. Les chiffres d'exploitation de parc de gîtes urbains de Nice nous servent de référence pour mesurer la saisonnalité réelle. Chaque intégration débute par un audit documentaire complet des baux et des annexes locataires.
Liasse fiscale 2031 est sécurisée grâce à une collecte automatisée des relevés bancaires partagés avec agence Caisse d'Epargne Nice. Nous structurons les pièces justificatives dans un coffre-fort numérique par bien et par locataire. Les écritures sont rapprochées mensuellement pour éviter les régularisations tardives.
Nos clients évoquent souvent le statut micro-BIC mal adapté, notamment pour les biens situés à proximité de la coopérative céréalière 06. Nous y répondons par des check-lists partagées et une application mobile de remontée des charges. Les alertes automatiques rappellent les échéances fiscales clés.
Des simulations régime réel vs micro permet de visualiser l'évolution de cash-flow par bien en un coup d'oeil. Les propriétaires peuvent comparer leurs performances avec la médiane observée sur le marché aux fleurs du centre de Nice. Nous fournissons également des projections de trésorerie glissantes.
Nous surveillons les majorations pour dépôt tardif en vérifiant la cohérence de la sécurisation des amortissements différés pour chaque dossier. Les échanges avec service gestion fiscale locale de Nice restent tracés dans un journal sécurisé. Chaque contrôle documentaire est préparé avec un dossier pédagogique remis au vérificateur.
Agences immobilières spécialisées meublé relaie nos ateliers propriétaires lors du salon du tourisme organisé au coeur de Nice. Nous animons des retours d'expérience sur la gestion des pics touristiques et la relation conciergerie. Les partenariats facilitent la mutualisation d'outils de welcome pack.
Notre stack MyUnisoft centralise les comptabilités par logement et automatise la production des liasses fiscales. Tableaux de bord par logement sont partagés chaque trimestre pour visualiser les arbitrages opérés. Un onglet spécifique suit la fiscalité locale et les taxes de séjour.
Revues fiscales semestrielles aide les propriétaires à sensibiliser leurs équipes de terrain et collectif d'hôteliers indépendants de Nice. Les guides abordent l'accueil client, les cautions, ainsi que la remontée des incidents techniques. Une hotline dédiée répond aux questions fiscales les plus fréquentes.
La commercialisation s'appuie sur boucle nature du parc urbain de Nice et sur les initiatives menées avec le site de messagerie ferroviaire de Nice. Nous orchestrons des campagnes coordonnées avec les offices de tourisme pour lisser les réservations. Les objectifs sont recalés chaque semestre selon la conjoncture et les travaux urbains prévus.
Les simulations de déclaration 2042-C PRO croisent provisions de taxe foncière et le plafond Censi-Bouvard pour chaque bien. Des ateliers propriétaires organisés dans médiathèque intercommunale de Nice consolident les bonnes pratiques observées.
Les simulations de tenue comptable en BIC croisent taux d'occupation mensuel et le plafond Censi-Bouvard pour chaque bien. Des ateliers propriétaires organisés dans maison des jeunes et de la culture de Nice consolident les bonnes pratiques observées.
Les simulations de suivi des amortissements différés croisent taux d'occupation mensuel et la déductibilité des frais de notaire pour chaque bien. Des ateliers propriétaires organisés dans ancien arsenal reconverti de Nice consolident les bonnes pratiques observées.
| Prestation | Prix indicatif |
|---|---|
| Tenue comptable annuelle | 600 à 900 € HT |
| Déclaration fiscale LMNP (2031 + annexes) | 250 à 400 € HT |
| Forfait LMNP au réel (1 bien) | 800 à 1 200 € HT/an |
| Accompagnement multi-biens (Airbnb + étudiants) | 1 500 à 2 500 € HT/an |
Tarifs indicatifs — demandez un devis personnalisé.
Au T1 2021, la famille qui loue des studios autour de campus des métiers de la santé de Nice nous a mandatés pour remettre à plat sa gestion LMNP. Le régime réel simplifié n'était plus maîtrisé. Le portefeuille comptait 16 lots avec un taux d'occupation moyen de 65 % autour de Nice.
Les contrôles croisés menés avec service des impôts des entreprises de Nice et les exports bancaires ont confirmé une absence de suivi des taxes de séjour. Les liasses étaient remises avec 22 jours de retard en moyenne. Les pics touristiques liés à l'Assises du tourisme de Nice rendaient la trésorerie difficile à stabiliser.
Nous avons déployé l'automatisation des relances de loyers en impliquant les offices de tourisme présents au Assises du tourisme de Nice. Des ateliers hébergés dans la maison des projets de Nice ont permis de standardiser les processus de collecte des pièces. Chaque bien a été audité jusque dans résidence de tourisme rénovée de Nice pour fiabiliser les amortissements.
Le dispositif intègre désormais des tableaux d'amortissement recalculés bien par bien. Les propriétaires coopèrent avec les chambres de commerce présentes à Assises du tourisme de Nice pour fluidifier les arrivées et départs. Des alertes automatiques synchronisées avec l'agence Banque Populaire Nice sécurisent les flux de loyers.
Les dépôts de liasses fiscales ont été réalisés 38 % plus tôt. Un reporting dédié suit désormais la trésorerie nette mensuelle tout en alignant les projections sur les prévisions touristiques locales. Les propriétaires valorisent notre approche jusque dans leurs communications sur déclaration 2031 Nice.
Depuis, les relations avec service des impôts des entreprises de Nice se sont stabilisées grâce à un interlocuteur dédié. Nous préparons déjà la haute saison et les contrôles liés à l'Assises du tourisme de Nice. Les ajustements opérationnels sont consignés dans un dataroom sécurisé indexé par logement.
