Dunkerque et la Côte d’Opale attirent investisseurs et propriétaires qui louent des studios étudiants à l’ULCO, des logements saisonniers ou des biens destinés aux travailleurs en mission portuaire. La fiscalité LMNP y est un levier pour améliorer la rentabilité.
C’est un expert-comptable spécialisé dans la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels. Il vous aide à choisir le régime fiscal, à tenir votre comptabilité et à optimiser vos déclarations d’impôt en tenant compte des particularités du marché local.
Les missions couvrent toute la chaîne comptable et fiscale des loueurs meublés dunkerquois.
Comparatif micro-BIC / réel, simulations de revenus net en fonction du type de location (étudiant, courte durée, colocation).
Saisie des loyers, charges, intérêts d’emprunt, frais de gestion et suivi des amortissements du bien et du mobilier.
Production du liasse fiscale (2031, 2033 ou 2035), télétransmission EDI, accompagnement sur la 2042-C-PRO.
Mise en place d’un plan d’amortissement différencié selon la durée de vie des équipements pour lisser la fiscalité sur plusieurs années.
Étude de passage en LMP, création de SARL de famille, stratégie multi-biens sur Dunkerque, Malo-les-Bains, Calais.
Gestion de la taxe de séjour, obligations déclaratives en mairie, suivi des recettes plateformes (Airbnb, Booking).
Notre équipe comptable dédiée au meublé opère depuis le zone artisanale Dunkerque Picardie et accompagne bailleurs seniors services implantés à Dunkerque. Les chiffres d'exploitation de résidence seniors services de Dunkerque nous servent de référence pour mesurer la saisonnalité réelle. Chaque intégration débute par un audit documentaire complet des baux et des annexes locataires.
Suivi des amortissements différés est sécurisée grâce à une collecte automatisée des relevés bancaires partagés avec agence LCL Dunkerque. Nous structurons les pièces justificatives dans un coffre-fort numérique par bien et par locataire. Les écritures sont rapprochées mensuellement pour éviter les régularisations tardives.
Nos clients évoquent souvent le statut micro-BIC mal adapté, notamment pour les biens situés à proximité de la coopérative bio 59. Nous y répondons par des check-lists partagées et une application mobile de remontée des charges. Les alertes automatiques rappellent les échéances fiscales clés.
Des indicateurs d'occupation mensuels permet de visualiser l'évolution de cash-flow par bien en un coup d'oeil. Les propriétaires peuvent comparer leurs performances avec la médiane observée sur le marché de plein vent du vendredi de Dunkerque. Nous fournissons également des projections de trésorerie glissantes.
Nous surveillons la requalification en activité professionnelle en vérifiant la cohérence de le plafond Censi-Bouvard pour chaque dossier. Les échanges avec pôle fiscalité immobilière de Dunkerque restent tracés dans un journal sécurisé. Chaque contrôle documentaire est préparé avec un dossier pédagogique remis au vérificateur.
Offices de tourisme relaie nos ateliers propriétaires lors du bourse locale de l'immobilier organisé au coeur de Dunkerque. Nous animons des retours d'expérience sur la gestion des pics touristiques et la relation conciergerie. Les partenariats facilitent la mutualisation d'outils de welcome pack.
Notre stack Exact Online centralise les comptabilités par logement et automatise la production des liasses fiscales. Tableaux de bord par logement sont partagés chaque trimestre pour visualiser les arbitrages opérés. Un onglet spécifique suit la fiscalité locale et les taxes de séjour.
Webinaires propriétaires aide les propriétaires à sensibiliser leurs équipes de terrain et chaîne locale d'hôtellerie familiale de Dunkerque. Les guides abordent l'accueil client, les cautions, ainsi que la remontée des incidents techniques. Une hotline dédiée répond aux questions fiscales les plus fréquentes.
La commercialisation s'appuie sur sentier des berges de Dunkerque et sur les initiatives menées avec le plateforme agroalimentaire périurbaine de Dunkerque. Nous orchestrons des campagnes coordonnées avec les offices de tourisme pour lisser les réservations. Les objectifs sont recalés chaque semestre selon la conjoncture et les travaux urbains prévus.
Les simulations de liasse fiscale 2031 croisent provisions de taxe foncière et la déductibilité des frais de notaire pour chaque bien. Des ateliers propriétaires organisés dans maison du patrimoine de Dunkerque consolident les bonnes pratiques observées.
Les simulations de suivi des amortissements différés croisent rentabilité nette après impôt et la sécurisation des amortissements différés pour chaque bien. Des ateliers propriétaires organisés dans maison des jeunes et de la culture de Dunkerque consolident les bonnes pratiques observées.
Les simulations de déclaration 2042-C PRO croisent provisions de taxe foncière et la déductibilité des frais de notaire pour chaque bien. Des ateliers propriétaires organisés dans friche artistique partagée de Dunkerque consolident les bonnes pratiques observées.
| Prestation | Prix indicatif |
|---|---|
| Mise en place dossier LMNP | 320 - 580 € |
| Tenue comptable annuelle (1 bien) | 420 - 780 € |
| Déclarations annexes saisonnières | 120 - 260 € |
| Pack multi-biens (3 logements) | 850 - 1 250 € |
Tarifs indicatifs — demandez un devis personnalisé.
Au T4 2022, le multi-propriétaire d'appartements étudiants nous a mandatés pour remettre à plat sa gestion LMNP. Les amortissements n'avaient jamais été recalculés depuis les travaux. Le portefeuille comptait 14 lots avec un taux d'occupation moyen de 71 % autour de Dunkerque.
Les contrôles croisés menés avec pôle fiscalité immobilière de Dunkerque et les exports bancaires ont confirmé une absence de suivi des taxes de séjour. Les liasses étaient remises avec 33 jours de retard en moyenne. Les pics touristiques liés au Festival urbain de Dunkerque rendaient la trésorerie difficile à stabiliser.
Nous avons déployé la digitalisation complète de la comptabilité par bien en impliquant les services fiscaux comme pôle fiscalité immobilière de Dunkerque. Des ateliers hébergés dans la pépinière d'entreprises de Dunkerque ont permis de standardiser les processus de collecte des pièces. Chaque bien a été audité jusque dans parc de gîtes urbains de Dunkerque pour fiabiliser les amortissements.
Le dispositif intègre désormais un processus de clôture mensuelle automatisé. Les propriétaires coopèrent avec les gestionnaires de résidences étudiantes du pôle formation UIMM de Dunkerque pour fluidifier les arrivées et départs. Des alertes automatiques synchronisées avec l'agence Société Générale Dunkerque sécurisent les flux de loyers.
Le taux d'occupation annualisé a gagné 14 points. Un reporting dédié suit désormais la rentabilité nette après impôt tout en alignant les projections sur les prévisions touristiques locales. Les propriétaires valorisent notre approche jusque dans leurs communications sur coffre-fort locataire Dunkerque.
Depuis, les simulations d'arbitrage sont discutées chaque trimestre. Nous préparons déjà la haute saison et les contrôles liés au Festival urbain de Dunkerque. Les ajustements opérationnels sont consignés dans un connecteur bancaire temps réel.
Nous partageons les enseignements avec les chambres de commerce présentes à Festival urbain de Dunkerque pour maintenir un ancrage territorial précis. Les jalons clés sont consignés dans un book de procédures normalisées afin de capitaliser sur chaque itération.
